Huis met gebreken gekocht: wie is er aansprakelijk?

Heb je net een nieuw huis gekocht, maar blijken er ernstige gebreken te zijn? Dan wil je graag weten wie er verantwoordelijk is voor de herstelkosten. Wat zijn de regels met betrekking tot de aansprakelijkheid?

Was het gebrek voor de overdracht aanwezig?

Een verkoper heeft een mededelingsplicht, waardoor hij alle bekende gebreken moet melden. Het gaat hier om technische gebreken, maar ook om gebreken die invloed hebben op de woningwaarde. Anderzijds heeft de koper een onderzoeksplicht; hij moet controleren of het huis aan zijn verwachtingen voldoet.

 

Na de overdracht zijn in principe alle gebreken voor rekening van de koper, maar soms kan de schade verhaald worden op de verkoper. Staat het gebrek het normale gebruik van de woning in de weg en was het probleem voor de overdracht bekend? Dan kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld. Er moet dan wel worden aangetoond dat de verkoper bekend was met het probleem en bewust heeft gelogen.

Wat is er vastgelegd in het koopcontract?

Er kunnen in het koopcontract verschillende clausules worden opgenomen, waardoor de aansprakelijkheid van de verkoper wordt beperkt:

-       Ouderdomsclausule: de verkoper is niet aansprakelijk voor gebreken die komen door ouderdom van de woning.

-       Asbestclausule: als de koper asbest aantreft kan de verkoper niet aansprakelijk worden gesteld, tenzij er gezondheidsrisico’s zijn.

-       Niet-zelfbewoningsclausule: de verkoper heeft de woning niet bewoond en weet niets van eventuele gebreken aan de woning.

Tegenvallers voorkomen

Om te voorkomen dat er na de overdracht gebreken tevoorschijn komen, kan je een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Dit is zeker verstandig bij oude huizen. Je kan dan bijvoorbeeld opnemen in het koopcontract dat je afziet van de koop als de herstelkosten hoger zijn dan een bepaald bedrag.

Stappenplan bij gebreken

  1.     Meld een gebrek zo snel mogelijk aan de verkoper en vraag hem om het probleem op te lossen binnen een redelijke termijn.
  2.     Lost de verkoper het probleem niet op, stel hem dan officieel in gebreke. Ook in deze aangetekende brief geef je hem een termijn om het op te lossen (doorgaans 2 weken).
  3.     Werkt ook de aangetekende brief niet, dan rest enkel een juridische procedure.